1.   Rappel du mécanisme de fixation du loyer de renouvellement

Deux notions de valeur locative

  • Valeur de marché : loyers pratiqués librement pour des biens comparables.
  • Valeur locative de renouvellement (L145-33 C. com.) : calculée selon 5 critères légaux :
    1. Caractéristiques du local
    2. Destination des lieux
    3. Obligations respectives des parties
    4. Facteurs locaux de commercialité
    5. Prix couramment pratiqués dans le voisinage

Elle peut coïncider avec la valeur de marché, mais reste encadrée par la loi.

Principe du plafonnement (L145-34 C. com.)

  • Le loyer de renouvellement ne peut pas dépasser la variation de l’indice ILC ou ILAT.
  • Mais il peut être inférieur si la valeur locative (critères légaux) est plus basse.

Loyer renouvellement = MIN (plafond indice, valeur locative)

Exceptions → Déplafonnement

Le loyer est alors fixé à la valeur locative (sans limite d’indice) si :

  • Bail initial > 9 ans,
  • Bail prolongé tacitement > 12 ans,
  • Modifications notables :
    • caractéristiques du local,
    • destination,
    • obligations des parties,
    • facteurs locaux de commercialité.

2.   Étude des critères de déplafonnement du loyer commercial

2.1 Rappel du principe

En application des articles L145-33 à L145-39 du Code de commerce, le loyer du bail renouvelé est en principe plafonné, c’est-à-dire qu’il évolue selon la variation de l’indice trimestriel de référence (ILC ou ILAT selon l’activité).
Cependant, le bailleur peut demander un déplafonnement si des modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité, des caractéristiques du local, ou de la destination des lieux sont intervenues et ont entraîné une modification notable de la valeur locative.

2.2Les critères de déplafonnement (art. R145-3 et suivants C. com.)

Modification des caractéristiques du local loué

Ce critère vise les transformations affectant le local lui-même, par exemple :

  • Agrandissement, division, création d’un étage, modification de la surface de vente ;
  • Amélioration notable des équipements (extraction, climatisation, mise aux normes, accessibilité) ;
  • Réaffectation d’une partie des locaux (ex. : sous-sol transformé en surface commerciale).

Modification de la destination des lieux

Le déplafonnement peut également résulter d’un changement d’activité autorisé par le bailleur (totale ou partielle).

  • Par exemple, un local anciennement loué pour une activité de bureau devenu café, restaurant, ou commerce de détail de mode.
  • Ce changement doit être autorisé (clause de déspécialisation) et avoir une incidence sur la valeur locative.

Modification des facteurs locaux de commercialité

C’est le critère le plus fréquemment invoqué à Paris.

Il s’agit de tout élément relatif :

  • À la situation du local dans la zone commerciale ;
  • À la nature de l’environnement (transports, commerces voisins, attractivité) ;
  • À l’importance du passage (piéton, automobile) ;
  • À l’évolution du quartier : nouvelles enseignes, requalification urbaine, amélioration de la desserte, gentrification.

3.   Étude de la modification notable des critères de commercialité

Rappel du cadre juridique :

Selon l’article R.145-6 du Code de commerce, les facteurs locaux de commercialité s’apprécient en fonction de :

« l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, la situation géographique du local, eu égard notamment à l’importance de la ville, du quartier, de la rue ou du lieu où il est situé, à la répartition des diverses activités qui s’y exercent, aux moyens de transport et à la facilité d’accès, ainsi qu’aux modifications qui ont pu survenir depuis la fixation du loyer du bail expiré. »

En clair :
il faut démontrer un changement significatif de l’environnement commercial du bien sur la période du bail écoulé, qui accroît ou réduit sensiblement son attractivité commerciale.

En pratique, l’amélioration du cadre urbain, l’évolution de la typologie commerciale, la transformation sociologique du quartier, l’accessibilité et la desserte sont généralement étudiée.

Appréciation juridique : la modification doit être « notable » :

Pour être retenue, la modification doit :

  • être postérieure à la prise d’effet du bail expiré (2 mai 2016) ;
  • avoir un caractère durable ;
  • et affecter positivement ou négativement la valeur locative.

Cela passe concrètement par :

  • Des évolutions structurelles, durables et quantifiables (hausse des loyers de marché, changement de clientèle, attractivité renforcée).
  • Qui profitent directement à l’exploitation commerciale du preneur.

La jurisprudence (Cass. 3e civ., 27 févr. 2020, n°18-25.287 ; Paris, 6 oct. 2021, n°19/14337) admet par exemple que la gentrification d’un quartier parisien ou l’arrivée de commerces haut de gamme constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité.