En ce mois de juin, nous avons eu le plaisir de travailler sur la valorisation d’un immeuble mixte d’habitation et professionnel situé dans le 6ème arrondissement de Paris pour le Tribunal de Commerce de Paris dans le cadre d’une procédure de redressement. Il nous a été demandé :

  • De déterminer la valeur vénale lot par lot et en bloc de l’immeuble en l’état (valeurs libres et occupées)
  • Certains lots nécessitant des travaux de rénovation ou remise en état complète : il nous a été également demandé de de valoriser l’immeuble en supposant les travaux réalisés. Il s’agit d’une évaluation après travaux

Présentation succincte de l’immeuble

Il s’agit d’un immeuble en pierres de taille construit dans les années 1920 par un architecte de renom.

L’accès à l’immeuble se fait depuis le boulevard par une entrée principale et une entrée secondaire.

L’entrée principale mène à l’escalier A qui dessert tous les niveaux depuis le rez-de-chaussée jusqu’au 6ème étage, tout comme l’ascenseur A.

L’entrée secondaire mène à l’escalier B qui dessert tous les niveaux depuis le sous-sol jusqu’au 8ème étage. L’ascenseur B dessert tous les niveaux du rez-de-chaussée au 7ème étage.

L’immeuble comprend :

  • Au sous-sol : des caves, la chaufferie et les machineries ascenseurs
  • Au rez-de-chaussée : Une entrée principale, un hall commun qui dessert l’escalier A, un accueil conciergerie avec son salon, un wc commun, une entrée secondaire avec un dégagement qui dessert l’escalier B, un local poussettes et vélos, une cour commune et une courette commune.
  • Au 1er étage : deux locaux professionnels
  • Au 2ème étage : deux appartements dont un avec balcon
  • Au 3ème étage : deux appartements
  • Au 4ème étage : deux locaux professionnels
  • Au 5ème étage : deux appartements avec balcon
  • Au 6ème étage : deux appartements avec balcons
  • Au 7ème étage : quatre appartements
  • Au 8ème étage, un appartement regroupant les anciennes chambres de service

La surface habitable globale est de 1 530 m2 environ et la surface des locaux professionnels est de 790 m2 environ.

État général et montant des travaux à réaliser

Les parties communes de cet immeuble sont en excellent état. Certains lots sont en très bon état, d’autres sont en cours de rénovation et d’autres ont été curés et sont à rénover entièrement. Nous faisons faire des devis pour évaluer le montant de travaux nécessaires pour chaque lot (s’agissant ici de grandes surfaces dans un immeuble de standing, la valeur unitaire peut aller jusqu’à 3000 €/m2 en fonction des prestations)

État locatif

Les locaux professionnels sont loués selon des baux professionnels de six ans.

Les appartements sont loués suivant des baux d’habitation classiques de trois ans.

Méthodologie d’évaluation par lot après travaux et en l’état

Pour déterminer la valeur vénale de chaque lot en l’état, nous appliquons dans un premier temps les méthodes classiques par comparaison et capitalisation du revenu. La synthèse de ces deux méthodes nous permet de déterminer une valeur vénale des biens supposés en bon état loués à la valeur locative de marché. Nous tenons ensuite compte de l’état locatif en  et déduisons  les travaux de remise en état à réaliser pour chaque lot en appliquant la méthode d’actualisation des flux pour obtenir la valeur des biens en l’état.

A titre d’illustration, les valeurs unitaires libres obtenues après travaux sont comprises entre 13 800 €/m pour le 1er étage et 18 200 €/m2 pour le dernier étage.

Évaluation de l’immeuble en bloc

Pour la valeur vénale bloc de l’ensemble libre après travaux, nous appliquons une décote de 10%.

Pour la valeur vénale bloc de l’ensemble en l’état, nous appliquons une décote de 20% tenant compte des aléas travaux et locatif.

 

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L’équipe de Boidé Lacant & Associés