En ce mois de juillet, nous avons eu le plaisir de travailler sur la valorisation des murs d’un établissement de santé situé en Provence. C’est l’occasion de revenir ici sur les caractéristiques de ce type de résidence, le mode d’exploitation et la méthodologie appliquée pour cette expertise.

Présentation de la résidence

L’ensemble immobilier de santé étudié ici comprend deux lots de copropriété :

  • Un Établissement D’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes comprenant 80 lits répartis dans trois bâtiments A, B et C des années 2010 dont 75 lits permanents et 5 en aide sociale. L’ensemble comprend une unité Alzheimer d’une dizaine de lits, une salle restauration, un espace d’animation, un espace SOEZELEN, une salle de recueillement un salon de coiffure, un espace de massage, les bureaux du staff médical et administratif, une grande cuisine et différentes réserves. Un espace d’accueil de jour d’une quinzaine de places ainsi que différents espaces extérieurs paysagés et arborés viennent compléter le tout.
  • Une résidence autonomie : il s’agit d’un quatrième bâtiment, extension récente de l’EHPAD. Cette résidence comprend 23 unités d’habitation dont 2 double , 5 logements sont en aide sociale.

Le terrain d’assiette de l’ensemble représente environ 7 500 m2.

Présentation des chambres

Concernant l’EHPAD, les surfaces varient entre 17 m2 et 23 m2 pour les chambre simple et 35 m2 pour les chambres double environ. Les chambres en aide sociale sont les plus petites. Ces chambres comprennent toutes un placard ainsi qu’une salle d’eau avec wc et sont équipées de télé, chaise et table de nuit. Certaines ouvrent sur un balcon.

Concernant la Résidence Autonomie, il s’agit de logements. Ces studios ou deux pièces sont meublés et comprennent une cuisinette équipée. Les chambres en aide sociale sont les plus petites. Les surfaces varient entre 24 m2 et 30 m2 pour les simple et
44 m2 pour les double environ.

Propriété

Le lot n°1 fait l’objet d’un bail à construction d’une durée de 33 ans qui se terminera en 2042.

Nous rappelons ici, concernant la propriété des constructions :

  • Au cours du bail, les constructions édifiées et tous travaux et aménagements effectués par le preneur resteront sa propriété́ et celle de ses ayants cause pendant toute la durée du bail à construction
  • A l’expiration du bail, par arrivée du terme ou par résiliation amiable ou judiciaire, toutes les constructions édifiées par le preneur ou ses ayants cause et tous aménagements réalisés par lui sur le terrain loué, comme toutes améliorations de quelque nature que ce soit, deviendront de plein droit la propriété́ du bailleur

Convention tripartite

L’autorisation de fonctionnement de l’EHPAD  a été renouvelée pour une durée de 15 ans à compter de janvier 2017.

La capacité́ de l’EHPAD est fixée dans la convention tripartite à 80 lits d’hébergement permanent dont 5 lits habilités à l’aide sociale, 3 lits d’hébergement temporaire, 14 places d’accueil de jour.

Exploitation

Les deux lots font chacun l’objet d’un bail commercial en cours avec l’exploitant

Méthodologie d’évaluation : valeur vénale des murs

Pour déterminer la valeur vénale au 3ème trimestre 2025 de cet ensemble immobilier de santé à usage d’EHPAD et Résidence Autonomie, nous appliquerons :

Dans un premier temps, la méthode par l’EBITDAR qui est la plus classiquement utilisée pour déterminer la valeur locative de l’ensemble.

Dans un deuxième temps, la valeur locative déterminée sera capitalisée au moyen d’un taux de rendement pour obtenir la valeur vénale correspondante.

Voici les différentes étapes pour déterminer la valeur locative :

  • Détermination du CA/lit en fonction du panel retenu (ici 45 000 €/lit/an)
  • Détermination du CA théorique global
  • Détermination de l’EBITDAR théorique (ici 35 % sur CA théorique global)
  • Détermination du taux d’effort sur EBITDAR (ici 45 %)
  • Valeur locative retenue ici à 7 200 € HC HT par an et par lit

La valeur locative déterminée est capitalisée au moyen d’un taux de rendement, ici 5,50%. Nous obtenons une valeur vénale à 120 000 €/lit hors droits, dans la moyenne du panel des éléments de comparaison retenu. Nous répartissons ensuite cette valeur vénale entre le lot n°1 et le lot n°2.

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L’équipe de Boidé Lacant & Associés