En ce mois de septembre, nous avons eu le plaisir de travailler sur la valorisation d’un hôtel particulier exploité en résidence hôtelière avec services. C’est l’occasion de revenir ici sur les caractéristiques de ce type de résidence, le mode d’exploitation et la méthodologie appliquée pour cette expertise.

Présentation de l’immeuble

Il s’agit d’un hôtel particulier classé aux monuments historiques situé dans le 1er arrondissement de Paris.

Cet immeuble est aménagé est 10 appartements de très bon standing et exploité en résidence hôtelière haut de gamme ou «appartshôtel » avec services par un opérateur National reconnu.

Les surfaces de ces appartements varient entre 25 m2 et 75 m2. Cet immeuble est en excellent état et a été rénové en 2022. Cette résidence bénéficie du Label CLEF VERTE, label environnemental international dédié aux hébergements touristiques et aux restaurants.
Il récompense les établissements qui s’engagent dans une démarche de gestion durable de leur activité.

Exploitation

La résidence fait l’objet d’un contrat de prestations de services entre le propriétaire et l’exploitant d’une durée de 5 ans renouvelable.

Méthodologie d’évaluation

Pour déterminer la valeur vénale de cet immeuble, nous devons déterminer dans un 1er temps la valeur locative compte tenu de l’affectation en résidence hôtelière.

Voici les différentes étapes :

  • Détermination de la recette théorique maximale (prix praticable TTC x nombre de chambres x 365 jours). Le prix praticable est déterminé en fonction du panel retenu
  • Détermination de la recette théorique (recette théorique maximale HT x taux d’occupation déterminé en fonction du panel retenu)
  • Comparaison de cette recette théorique avec le chiffre d’affaires hébergement effectivement réalisé dans l’immeuble
  • La valeur locative hébergement est obtenue au moyen d’un taux d’effort appliqué à la recette théorique en fonction de la qualité de la résidence étudiée ( 30% retenu ici pour cette résidence de haut standing)
  • Prise en compte des recettes complémentaires éventuelles (il n’y en a pas ici)
  • La valeur locative globale ainsi obtenue est capitalisée au moyen d’un taux de rendement tenant compte du standing de l’immeuble et de l’emplacement (4,50% ici) : nous obtenons ainsi la valeur vénale de l’immeuble compte tenu de son affectation et de son mode d’exploitation actuel.

 

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L’équipe de Boidé Lacant & Associés